بازار پایه | نگاه تحلیلی به اقتصاد و بازارهای مالی | | only_otc

۱۵:۴۹:۴۵ ۱۴۰۵/۰۵/۱۰

#اقتصادی جنگ، انتظارات تورمی و بازگشت سرمایه؛ چرا مسکن تهران پس از شوک 40 روزه وارد فاز رشد شد؟ #بخش_صد_پانزده بازار مسکن ایران همواره بیش از انکه صرفاً از عرضه و تقاضای واقعی تاثیر بگیرد، از انتظارات تورمی، ریسک های سیاسی، نرخ ارز و رفتار سرمایه گذاران اثر می پذیرد. بررسی روند قیمت اگهی های مسکن در تهران نیز نشان می دهد که جنگ 40 روزه، هرچند در کوتاه مدت شوکی جدی به بازار وارد کرد، اما نتوانست روند صعودی بلندمدت قیمت ها را متوقف کند. این رویداد تنها زمان بندی رشد را تغییر داد و پس از پایان بحران، بازار با شتاب بیشتری به مسیر صعودی بازگشت. 1. شوک روانی جنگ و هجوم اولیه تقاضا در روزهای اغازین جنگ، مهم ترین عامل اثرگذار نه تغییر بنیادین در عرضه و تقاضا، بلکه افزایش نااطمینانی بود. در چنین شرایطی، بخشی از سرمایه گذاران برای حفظ ارزش دارایی خود، به بازارهای امن تر مانند طلا، ارز و مسکن روی می اورند. این رفتار باعث شد قیمت های پیشنهادی فروشندگان به سرعت افزایش پیدا کند و میانگین قیمت اگهی ها جهشی ناگهانی را تجربه کند. این افزایش قیمت بیشتر ناشی از انتظارات بود تا انجام معاملات گسترده؛ زیرا در شرایط بحرانی معمولاً حجم معاملات کاهش پیدا می کند. 2. اصلاح قیمت؛ کاهش هیجان بازار پس از فروکش کردن شوک اولیه، بازار وارد مرحله اصلاح شد. دلایل اصلی این اصلاح عبارت بودند از: کاهش تقاضای هیجانی افت قدرت خرید مصرف کنندگان تعویق تصمیم سرمایه گذاران تا روشن شدن وضعیت سیاسی کاهش تعداد معاملات واقعی در نتیجه، بخشی از افزایش قیمت های اولیه تخلیه شد و بازار به سطوح متعادل تری بازگشت. 3. بازگشت انتظارات تورمی با پایان جنگ، توجه بازار دوباره به متغیرهای اقتصادی معطوف شد. در این مقطع، چند عامل مهم باعث شد روند صعودی قیمت مسکن دوباره اغاز شود: افزایش انتظارات تورمی رشد نرخ ارز افزایش هزینه ساخت وساز رشد قیمت زمین افزایش دستمزد و قیمت مصالح ساختمانی این عوامل، ارزش جایگزینی واحدهای مسکونی را افزایش دادند و زمینه رشد مجدد قیمت ها را فراهم کردند. 4. کاهش عرضه مسکن یکی از مهم ترین عوامل بنیادی بازار، محدود بودن عرضه است. در سال های اخیر به دلایل مختلف از جمله: کاهش صدور پروانه ساختمانی افزایش هزینه تامین مالی افت سوداوری ساخت وساز طولانی شدن دوره بازگشت سرمایه سرمایه گذاری در بخش ساخت کاهش یافته است. وقتی عرضه جدید کمتر از رشد تقاضای بلندمدت باشد، حتی شوک های کوتاه مدت نیز نمی توانند روند افزایشی قیمت را متوقف کنند. 5. نقش نرخ ارز در اقتصاد ایران، نرخ ارز یکی از مهم ترین متغیرهای تعیین کننده قیمت دارایی هاست. افزایش نرخ دلار از چند مسیر بر بازار مسکن اثر می گذارد: افزایش قیمت مصالح وارداتی افزایش هزینه ساخت رشد انتظارات تورمی تبدیل مسکن به ابزار حفظ ارزش سرمایه به همین دلیل، حتی اگر معاملات کاهش پیدا کند، فروشندگان معمولاً حاضر به کاهش جدی قیمت نیستند. 6. رفتار سرمایه گذاران بازار مسکن ایران سهم بالایی از تقاضای سرمایه ای دارد. در دوره های افزایش نااطمینانی، سرمایه ها از دارایی های نقدشونده به سمت دارایی های فیزیکی حرکت می کنند. اگرچه نقدشوندگی مسکن پایین تر از طلا و ارز است، اما بسیاری از سرمایه گذاران ان را پناهگاهی مناسب برای حفظ ارزش دارایی در افق بلندمدت می دانند. 7. کاهش قدرت خرید؛ عامل کندکننده نه کاهنده رشد قیمت ها همزمان با کاهش قدرت خرید خانوارها رخ داده است. این موضوع باعث کاهش تعداد معاملات می شود اما الزاماً موجب افت قیمت نمی شود؛ زیرا فروشندگان نیز حاضر نیستند دارایی خود را با قیمتی کمتر از ارزش جایگزینی عرضه کنند. در نتیجه، بازار بیشتر وارد رکود معاملاتی می شود تا کاهش محسوس قیمت. 8. انتظارات؛ مهم ترین موتور بازار تجربه جنگ 40 روزه نشان داد که انتظارات می توانند حتی از عوامل بنیادی نیز اثرگذاری سریع تری داشته باشند. در ابتدا، انتظارات منفی باعث جهش هیجانی قیمت شد و پس از کاهش ریسک، همان انتظارات اصلاح شدند. اما در ادامه، با بازگشت تورم و افزایش هزینه های اقتصادی، انتظارات دوباره به سمت رشد قیمت ها تغییر مسیر دادند.